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6个流程手把手教你如何出售二手房

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    [LV.1]初来乍到

    发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

    首先确定售价

    如果委托中介,可以向中介询价。如果急于出售变现,可以通过报纸、网络等查看二手房交易市场行情,将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些,但不可以过低,否则会使买家产生顾虑。如果不急于出售,在定价时则要考虑当地的房产增值速度。通常情况下,出售二手房考虑的价格因素有:

    (1)房屋本身的因素

    房屋的折旧及房屋剩余土地使用年限都会影响到房以的价格。房屋竣工后即进入折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用证之日起过一年就少一年,另外,房屋的朝向、楼层等自然状况也会对价格产生影响,南北通透的房子是所有朝向里最好的,这种房子比其他朝向更具有优势;如果是高层,则一、二、三层等较低楼层的房价就会比其他的便宜。此外,房屋的装修一也会影响到房价,如果房屋装修的很好,那么购房者就无需重新装修,“即买即住’,,装修为买方省了钱,对卖方来说在房价中就应有所体现了。


    (2)环境因素

    环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等;再如社会环境,在同一土地级别区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中小学情况等,都会对房屋价格产生较大影响。

    确定好价格之后,按照如下流程操作

    (1)发布房源信息(或委托中介)

    一般来说,二手房交易的中介费用由买方承担,因此,大多数二手房的销售都是通过中介完成的。在委托中介时要记住两个原则:一是找信誉好、口碑佳的中介(具体寻找中介的办法详见敦寅的另一篇文章《如何找到好的房产中介?怎样与其相处?》);二是报价要准。并坚持自己的报价,否则中介会压低你的报价以赚取差价。


    (2)带领购房者看房

    掌握好带客户看房的尺度,不要过分热情或急切,要坦然接受客户对房屋的挑剔。

    (3)买卖双方签订合同,卖方收取定金和首付款

    当买方确定购买房屋时,应及时签署房屋买卖合同,并收取一定的定金,避免买方发生变化。定金的比例按法律规定不得超过合同总价款的20%,首付款的比例则由买卖双方共同协商。对于卖方来讲,首付款的比例越大,风险越小。如果买方是采取按揭方式支付房款的,那么首付款的比例不能低于银行规定的首付款比例。

    (4)办理房屋产权过户手续

    如果是通过中介交易的,办理房屋产权过户手续都由中介指派专人进行协助,买卖双方在提供了相关文件后,只要亲临过户大厅进行过户认证签字就可以了。

    (5)卖方收取剩余价款

    如果买方采用全款支付,剩余价款最好在提交过户资料的当天收取;如果采用贷款方式支付,剩余价款则由贷款银行直接支付给卖方。

    (6)物业交割

    卖方应会同买方(和中介公司)到所在小区的物业公司当面结清卖方应缴纳的物业费、停车费、水、电、天然气等费用,并由物业或中介公司出具物业交割单,由买方作为新房主与物业公司签署物业服务协议。

    完成了这六个流程,你就顺利能够将房屋出手了。


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